Ugyan az álom ingatlan megtalalása sok esetben hónapokba, akár évekbe is telhet, miután a felek egymás kezébe csaptak csak pár nap, legfeljebb pár hét telik el, míg aláírják a szerződést. Sajnos ezalatt sok minden történhet. Mire is kell odafigyelni?

1. Felek és az ingatlan adatai

Egy adasvételi szerződésben az eladó és vevők adatait legalább olyan szinten kell rögzíteni, hogy a későbbiekben azonosíthatók legyenek. Ezért szükséges feltüntetni a nevet, lakcímet, születési helyet és időt valamint anyja nevét. Ezzel szemben a tanúk esetében elég a név és lakcím.

Az ingatlan adatai tekintetében már egy helyrajzi szám alapján rengeteg minden megállapítható, de szoktam javasolni, hogy a tényleges természetbeni cím mellett tüntessük fel az adott ingatlan méretét és az ingatlan-nyilvántartásban szereplő megjelölését és tulajdoni illetőséget. Ekörben mindig gondoljunk arra, hogyha az adásvételi előszerződésben szereplő adatok szerint a szerződés tárgya nem megállapítható, úgy a bíróság érvénytelennek minősítheti az okiratot.

Példa:

A szerződő felek megállapítják, hogy az eladó kizárólagos tulajdonát képezi a győri 11021/A/32 hrsz. alatt nyilvántartott, lakás megjelölésű, mindösszesen 52 m² alapterületű Győr, Tihanyi Árpád út 6. 2/6. szám alatti belterületi ingatlanban meglévő 1/1 tulajdoni illetőség. 

2. Tulajdonjog átruházási szándék

Az adásvételi előszerződés elengedhetetlen eleme a felek kifejezett nyilatkozata arra vonatkozóan, hogy az eladó az ingatlant el kívánja adni, míg a vevő az ingatlant meg kívánja vásárolni.

3. Szerződéskötés ideje

A feleknek az előszerződésben kötelezettséget kell vállalniuk arra vonatkozóan, hogy egymással meghatározott időpontban végleges adásvételi szerződést kötnek. Ez történhet pontos dátum megadásával, vagy úgy, hogy meghatározott időn belül kerül sor a szerződés aláírására. Ha ez nem történik meg, úgy a bíróság az előszerződésben leírt feltételekkel létrehozza a felek között a szerződést.

A felek úgy nyilatkoznak, hogy legkésőbb a jelen előszerződés aláírásától számított 15 napon belül, az abban rögzített feltételek szerint adásvételi szerződést kötnek. 

4. Vételár, foglaló-előleg

Elengedhetetlen, hogy az előszerződésben rögzítsük a vételárat és az ahhoz kapcsolódó fizetési határidőt. A előleg és foglaló kérdését is érdemes tisztázni, míg az előbbi meghiúsulás esetében visszajár, úgy utóbbinak kissé bonyolultabb a szabályozása a Ptk. 6:185. § alapján.

A foglalót, amennyiben a szerződést teljesítik, a vételárba be kell számítani, meghiúsulás esetén a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, illetőleg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni, míg ha a meghiúsulásért egyik Fél sem felelős vagy mindkét Fél felelős, a foglaló egyszeres (kamatmentes) összege jár vissza.  

5. Birtokbaadás

A kialakult gyakorlat alapján az eladó a teljes vételár megfizetését követő 8-15 napon belül szokta a vevő birtokába bocsátani az ingatlant, ennél természetesen rövidebb-hosszabb határidők is megadhatók, vagy pontos dátum is megjelölhető. A vételár megfizetését megelőző birtokbaadás viszont nem javasolt.

Ajánlott elemek

A kötelező tartalmi elemek mellett a tapasztalat szerint erősen javasolt az alábbiak rögzítése a szerződésben a későbbi jogviták elkerülése érdekében

+ 1. Költségek viselése

Legtöbbször a költségek viseléséből nincsen vita, de bizonyos esetekben felmerülhet az, hogy az ügyvéd, tulajdoni lapok vagy a földhivatali eljárás vonatkozásában a felek a költségeket milyen módon, milyen arányban viselik.

+ 2. Szerződéskötés helye

Előfordul, hogy vita alakul ki az ügyvéd személyéről, annak ellenére, hogy az általánosan elfogadott gyakorlat szerint a vevő hozza az ügyvédet. Érdemes ezt megelőzni azzal, hogy rögzítjük az adásvételi szerződést készítő ügyvéd irodjának címét, ha már az előszerződés idején ismert kiléte.

+ 3. Tanúk

Az adásvételi előszerződést teljes bizonyító erejű okiratba érdemes foglalni, amely vagy 2 tanú előtt aláírt vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratot jelent. A jogszabály úgy határoz, hogy a végeleges adásvételi szerződésnek már ügyvéd által ellenjegyzettnek kell lennie.

Ha a fenti témával kapcsolatosan ügyvédi segítségre, konzultációra van szüksége, akkor keressen bizalommal az alábbi elérhetőségeim egyikén: