Sokan úgy gondolják, hogy az ingatlan adásvétel neheze a kifizetéssel lezárul, de több lényeges dologra kell még odafigyelnünk annak érdekében, hogy elkerüljünk egy bírságot vagy esetleg egy peres eljárást.

1. Kiköltözés

A felek rendszerint kikötik az adásvételi szerződésben, hogy az eladók kiürített állapotban kötelesek az ingatlant átadni, vagy ha nem, akkor azokat az ingóságokat, amelyeket az ingatlannal együtt eladnak. Annak érdekében, hogy a kiköltözéssel ne legyen probléma érdemes kötbért alkalmazni a szerződésben, vagy az utolsó vételárrészt a birtokbaadás dátumához igazítani. Ha pedig az eladó egy vállalkozó akkor még akár a szerződéstől is elállhatunk, ha a kiköltözés határidőben nem történt meg.

2. Birtokátruházás

Az ingatlanügylet körében az egyik legfontosabb lépés a birtokátruházás, hiszen a hatályos jogszabályok is kimondják, hogy az ingatlan adásvétel teljesüléséhez szükséges az ingatlan vevő(k) részére történő birtokba adása, azaz enélkül nem zárulhat le is sikeresen a jogügylet. Fontos, hogy az átadás-átvételről egy jegyzőkönyvet vegyünk fel 2 tanú jelenlétében, amiben rögzítjük a mérőórákat és a kulcsok átadását. Erre megtalálható a honlapomon a dokumentumok menüpontban egy általam összeállított mintadokumentum, ami minden jogi feltételnek eleget tesz.

3. Közművek átírása

A közművek átírására a felek 15 napon belül kötelesek. Jó hír, hogy a legtöbb szolgáltató esetében már lehetőség van elektronikus úton történő ügyintézésre, így elkerülhető a hosszas sorban állás. Ilyenkor rendszerint az adásvételi szerződést és a birtokátruházásról készült jegyzőkönyvet kell elküldeni, a változásbejelentési lap közös kitöltése és aláírása mellett. Erre azért van szükség, mert ezen az adatlapon az eladó a lezáráshoz szükséges adatokat ad meg, mint például a végszámla postázási címe, az új tulajdonos pedig a közművel létrejövő szerződéshez adja meg az adatait. Ez a formanyomtatvány a legtöbb szolgáltató honlapján megtalálható.

4. Kötelező adatbejelentés

A vonatkozó jogszabály kimondja, hogy mind az eladónak és mind a vevőnek a birtokátruházástól számított három munkanapon belül meg kell tennie a bejelentést a beköltözésről vagy a kiköltözésről. A gyakorlatban ez ritkán szokott teljesülni, hiszen a kormányhivatal megköveteli a bejelentkezésnél, hogy a tulajdoni lapon már a vevő tulajdonosként szerepeljen, azonban a Földhivatal általános ügyintézési ideje 30 nap.

A tulajdonunkban álló ingatlan esetében lehetőségünk van lakcím érvénytelenségének megállapítása iránti kérelmet benyújtani a kormányhivatalhoz akkor is, ha a vásárolt ingatlanba bérleti joga alapján korábban bejelentkezett harmadik személy még nem jelentkezett ki.

5. Ügyvéd tájékoztatása

Az adásvételi szerződések jelentős részében az ingatlan tulajdonjogát nem az aláíráskor szerzi(k) meg a vevő(k), hanem a vételár kifizetésével egyidejűleg. Ahhoz, hogy ez ne csak elméletileg történjen meg és a földhivatali nyilvántartásba is bejegyzésre kerüljön, a szerződést készítő ügyvédnek egy 'tulajdonjogról lemondó nyilatkozatot' kell benyújtania, amire rendszerint csak az eladó(k) felhatalmazása alapján van jogosultsága. Ezért fontos, hogy az eladó jelezze írásban a vételár átvételét, mert így elkerülheti a bejelentés elhúzódásából eredő vevői kárigény érvényesítést.

6. Adózás

Az ingatlan adásvétel alapján főszabály szerint a vevőnek a vételár alapján illetéket, míg az eladónak személyi jövedelem adót kell fizetni az ingatlan értékesítéséből származó jövedelme után. Az illeték mértéke jellemzően a vételár összegének 4%-a, de ez bizonyos esetekben elkerülhető mentességek és kedvezmények igénybevételével. Tipikusan ilyen, a korábbi eladott ingatlan, az egyenes ági rokonok vagy a házastársak közötti illetékmentesség.

Az illetékfizetésre történő felhívást megelőzheti egy szemle, mely során az ingatlan értékét felbecsülik annak érdekében, hogy a visszaéléseket kiszűrjék. Ilyenkor, ha az eltér az adásvételi szerződésben szereplő összegtől, úgy a becsérték lesz az illeték alapja.

Az illeték összegéről és megfizetésének módjáról fizetési meghagyást fogunk kapni, jellemzően a tulajdonváltozás bekövetkezését (vagy a szemle lefolytatását) követő pár héten belül. Amennyiben nem értünk egyet az illeték összegével akkor érdemes mielőbb, de legkésőbb jogerőre emelkedésig, azaz az átvételtől számított 15 napon belül ügyvédhez fordulni.

Ha a fenti témával kapcsolatosan ügyvédi segítségre, konzultációra van szüksége, akkor keressen bizalommal az alábbi elérhetőségeim egyikén: